El anticipo del comprador de vivienda ya no irá a manos del constructor sino a una administradora que entregará los dineros a la inmobiliaria cuando demuestre que su proyecto es viable. Así lo estableció, vía reglamento, la Superintendencia de Compañías el 18 de diciembre pasado.
Para esto, las constructoras deben conformar «encargos fiduciarios» o «fideicomisos», cuyo manejo tiene más exigencias desde septiembre del año pasado, tras la emisión de la resolución 006 del Consejo Nacional de Valores.
Con todo ello, el organismo pretende evitar las estafas inmobiliarias y las demoras en la entrega de viviendas.
¿Cómo funciona un fideicomiso? Suponga que guarda su dinero en un cajón. De pronto, decide irse de viaje. Para asegurar que este objetivo se cumpla, guarda una parte de este dinero en otro cajón y entrega la llave a un tercero para que lo custodie, compre los boletos, etc. Así, garantiza que el capital se destine exclusivamente a su viaje.
En un fideicomiso inmobiliario lo que custodia la administradora de fondos es el capital y el terreno de un proyecto.
Esta contrata a la constructora (que puede ser la que promueve el proyecto), paga a los proveedores, etc.
En el encargo fiduciario, en cambio, solo custodia el recurso. Ello garantiza que el dinero se destine solo al proyecto ofrecido y no a otro, explica Ramiro Viteri, director de la Asociación de Administradora de Fondos y Fideicomisos del Ecuador (Aaffe).
Estas figuras no son nuevas en el país. Hasta septiembre del 2013 se registraron 3 000 fideicomisos. De esos, 16% (es decir, 471) fueron inmobiliarios.
Este mercado se ha dinamizado con el crecimiento de la construcción. Los fideicomisos inmobiliarios mueven USD 746 millones al año, más del doble que en el 2006 cuando llegaron a 313,9 millones.
Si bien la nueva norma impulsará este mercado, hoy enfrenta más exigencias.
Los constructores tienen tres preocupaciones. La primera es el costo. El director del sector inmobiliario de la Cámara de la Industria de la Construcción, Mauricio Cattani, señala que constituir un fideicomiso cuesta el 2 y 3% del proyecto.
Pero Pedro Ortiz, presidente de la Aaffe, dice que el costo es del 0,25% del valor de cada vivienda o el 1% del proyecto.
La segunda es el financiamiento. El constructor requiere cubrir el 100% de los costos para recibir el dinero de la administradora de fondos y empezar la construcción.
Antes, estos podían cubrirse en un 60% y el resto durante el desarrollo del proyecto.
CR Constructora trabaja desde hace 10 años con fideicomisos. Verónica Reyes, su gerenta, dice que los cambios han duplicado la inversión requerida.
Relata que tardó tres meses más en alcanzar el punto de equilibrio en uno de sus fideicomisos.
Para ello, llegó a acuerdos con proveedores y dejó de lado otras inversiones, pues los bancos solo le prestaban el 33% del costo del proyecto.
Una tercera preocupación es que los fideicomisos deben invertir en el mercado de valores.
Según Cattani, este no tiene gran oferta de papeles de corto plazo como requiere el sector. Antes, mantenían su capital en cuentas corrientes, depósitos a la vista, etc.
También teme que los papeles sufran descuentos. «El comprador va a saber que el constructor necesita liquidez y va a pagar menos».
Rodolfo Kronfle, titular de la Bolsa de Valores de Guayaquil, dice que sí hay instrumentos de corto plazo como papel comercial (hasta 359 días).
Tommy Schwarzkopf, gerente de Uribe & Schwarzkopf, dijo que los constructores pequeños serán los más afectados, pues se requiere más capital.
Para Cattani, el efecto será un incremento del precio de las viviendas y un aumento de la informalidad que está sujeta a controles.
Mientras que Ortiz cree que la normativa es positiva pues asegura que los proyectos inmobiliarios se realicen en los tiempos y condiciones acordadas, aunque coincide en que ahora los constructores deben tener más capital para emprender proyectos inmobiliarios.
